Aannemer in het Statenkwartier Den Haag: Verbouwing voor grote woningen in Den Haag
Een verbouwing in het Statenkwartier is een heel ander verhaal dan in een nieuwbouwwijk in Leidschendam. Je hebt te maken met statige jaren-dertig huizen, smalle straatjes en buren die je niet zomaar even omver kunt blazen met je bouwstof.
Je zoekt dus niet zomaar een aannemer, je zoekt een specialist die weet hoe je een villa aan de Laan van Poot of een appartement aan de Frankenstraat met zorg aanpakt. Dit is je gids.
Wat is een aannemer in het Statenkwartier eigenlijk?
Stel je voor: je hebt een prachtig huis op een hoek van de Scheveningseweg, maar de keuken is uit 1985 en de badkamer is kleiner dan een cruiseschipcabine. Je wilt een uitbouw van 3 meter diep, zodat je eindelijk die woonkeuken krijgt.
Een aannemer is de baas van die klus. Hij is de hoofdrolspeler die alles regelt. Hij is de persoon die de tekeningen van de architect vertaalt naar bakstenen en hout.
Hij huurt de loodgieter in die je leidingen verlegt, de elektricien die stopcontacten aanlegt bij de nieuwe eettafel en de stucadoor die de muren glad maakt.
In het Statenkwartier betekent dit ook: een aannemer die begrijpt dat je waarschijnlijk een vergunning nodig hebt bij de gemeente Den Haag, omdat je huis in een beschermd stadsgezicht ligt. Het draait allemaal om regie. Jij hebt een idee, de aannemer maakt het plan haalbaar.
Hij koopt materialen in (vaak met korting), zorgt dat de materialen op tijd op de stoep staan en regelt dat er geen bouwput ontstaat waar je auto in verdwijnt. Zonder aannemer is een grote verbouwing in Den Haag vaak een chaos van losse vakmensen die op elkaar wachten.
Waarom je in het Statenkwartier echt geen bouwval wilt bouwen
Je woning in het Statenkwartier is vaak een schat. De muren zijn dik, de vloeren zijn soms hout en de fundering is honderd jaar geleden gelegd.
Als je nu een open keuken wilt, moet je zeker weten dat de vloer het gewicht van een marmeren blad van 400 kilo houdt. Een goede aannemer checkt dit eerst.
Hij kijkt naar de constructie. Denk ook aan je buren. In de straten hier staan de huizen dicht op elkaar. Je kunt niet zomaar met een sloopkogel aan de slag.
Geluidsoverlast is een groot issue. Een ervaren aannemer uit de regio Den Haag plant de zwaarste werkzaamheden (slopen, boren) op werkdagen tussen 07:00 en 18:00 uur.
Dit voorkomt ruzie met de buren en boetes van de gemeente. En dan is er nog het parkeren. Als je verbouwing een maand duurt, waar laat je dan je auto?
In het Statenkwartier is parkeervergunning vaak nodig en is betaald parkeren de norm. Een slimme aannemer regelt een ontheffing voor zijn materiaalbus of zorgt dat hij werkt met een hijskraan vanaf de straat, zodat zijn bus elders geparkeerd kan worden. Dit soort lokale kennis is goud waard.
De bouw: Hoe loopt zo’n grote verbouwing in Den Haag?
Een verbouwing van een grote woning gaat in fases. Het begint altijd met sloopwerk. In een huis van 150 m2 aan de Van Boetzelaerlaan begin je met het weghalen van de keuken en de wanden die weg mogen.
Een aannemer zorgt hier voor afvoer. In Den Haag mag bouwafval niet zomaar op straat; het gaat in een container of een big-bag zak. Kosten?
Zo’n big-bag voor puin kost ongeveer €150,- inclusief storten. Dan komt het ruwbouw stadium.
Hier worden muren doorgebroken en daken versterkt. Als je een uitbouw wilt van 3 meter (veel voorkomend formaat in deze wijk), moet er een fundering worden gestort. In Nederland is de grond vaak zacht.
Een aannemer moet soms heipalen gebruiken of een betonplaat storten van 20 cm dik. Dit is precisiewerk.
Het duurt vaak een week of 2 tot 3 voordat het beton uitgehard is. Hierna komt de afbouw. Dit is het deel waar het huis weer mooi wordt. De elektricien legt leidingen voor een inbouwoven en vloerverwarming.
De loodgieter sluit de nieuwe badkamer aan. In het Statenkwartier zie je vaak dat mensen kiezen voor een gietvloer (vanaf €70 per m2) of een visgraatparket (vanaf €90 per m2).
De aannemer regelt dat de vloer waterpas ligt, want een oneffen vloer is in een oud huis snel gebeurd.
Tenslotte het schilderwerk en de keuken. De muren worden gestuct (ongeveer €20,- per m2). De keuken wordt geplaatst.
Een goede aannemer coördineert dit. Hij zorgt dat de keukenmonteur niet hoeft te wachten op de elektricien. Hij controleert of de kozijnen (vaak hardhout in deze wijk) goed geschilderd zijn. Alles moet kloppen, want je woningwaarde stijgt enorm door een strakke verbouwing.
Modellen en prijsindicaties: Wat kost het?
Verbouwen in het Statenkwartier is duurder dan in een Vinex-wijk. De lonen van vakmensen liggen in de Randstad hoger en de logistiek is ingewikkelder.
Hier een realistische inschatting voor een grote woning (150m2+ woonoppervlak) op basis van lokale tarieven. 1. De basis verbouwing (Keuken & Badkamer vernieuwen):
Dit is de meest gekozen optie. Je breekt de oude keuken af en maakt een open verbinding met de tuin.
De badkamer wordt compleet vernieuwd. Reken op een totaalprijs van €50.000 tot €75.000.
Dit is inclusief materiaal (keuken vanaf €15k, badkamer vanaf €12k), arbeid en het afvoeren van puin via een vergunning bij de gemeente.
2. De uitbouw & Zolder (Maximaliseren ruimte):
Je wilt een serre van 4 meter diep en een dakkapel op de zolder. Dit is een grote klus.
De aannemer moet het dak op, fundering storten en een dakkapel plaatsen (vaak prefab voor snelheid). De kosten schieten hier snel omhoog.
Een uitbouw kost al gauw €30.000 - €45.000. Een dakkapel van 3 meter breed kost ongeveer €10.000 - €15.000 inclusief plaatsing en afwerking. 3.
De ‘Total Makeover’ (Hele huis onder handen):
Alles eruit. Nieuwe vloeren, nieuwe indeling, nieuw sanitair, nieuwe elektra (krachtstroom voor inductie koken).
Dit is voor de grote villa’s aan de Koninginnegracht. Hierbij werkt een aannemer vaak samen met een hovenier in het Statenkwartier en andere vaste onderaannemers.
De totaalprijs ligt tussen de €120.000 en €200.000. Dit klinkt veel, maar een opgeknapte woning in het Statenkwartier levert dit bij verkoop vaak weer ruim terug op.
Let op: deze prijzen zijn exclusief de vergunningen. Een omgevingsvergunning bij de gemeente Den Haag kost ongeveer €1.000,- tot €2.500,-, afhankelijk van de complexiteit. Ook de bouwtekening door een architect kost geld (vaak €3.000,- tot €6.000,-).
Praktische tips voor je verbouwing in Den Haag
Het plannen van je verbouwing begint bij het regelen van zaken die niets met bouwen te maken hebben.
Parkeer je auto op tijd elders. In het Statenkwartier is het vaak zoeken naar een plekje. Schakel een verhuisbedrijf in het Statenkwartier in voor de logistiek en regel parkeervergunningen voor je aannemer ruim van tevoren via de gemeente Den Haag.
Zorg dat ze weten waar de bus mag staan, anders krijg je boetes die doorberekend worden aan jou. praat met je buren.
Doe dit voordat er een shovel voor de deur staat. Loop even langs met een bos bloemen en een fles wijn.
Leg uit wat er gaat gebeuren en hoelang. Zeg duidelijk: "We proberen lawaai te beperken, maar er zal wel wat geluid zijn." Dit voorkomt klachten en zorgt voor een relaxte sfeer op straat. Vraag altijd om een all-in prijs. Een aannemer kan zeggen dat een verbouwing €60.000 kost.
Vraag dan: "Is dit inclusief BTW, inclusief materialen en inclusief de vergunningskosten?" In de bouw is "vraagprijs" vaak nogal eens een "vanaf-prijs". Een goede aannemer in Den Haag maakt een heldere offerte met een vaste prijs, met uitzondering van meerwerk dat jij zelf vraagt.
Check de aannemer op zijn werk in de regio. Vraag om adressen in Den Haag waar hij recent heeft gewerkt, zoals bij de installatie door een elektricien in het Statenkwartier. Rijdt even langs en kijk of het strak is afgewerkt.
Vraag niet alleen om een website, maar om echte referenties. Een aannemer die kwaliteit levert in het Statenkwartier, heeft vaak al een reputatie opgebouwd en is trots op zijn werk.
Tot slot: houd rekening met vertraging. Bouwen in Den Haag kan tegenvallen. Denk aan een staking bij de bouw, of een leverancier die de verkeerde tegels levert.
Bouw een buffer van 10% in op je totale budget voor onverwachte kosten.
Zo slaap je rustig, terwijl de aannemer je droomhuis bouwt.