Hypotheek als expat in Den Haag: Kan je als buitenlander een huis kopen?

Een huis kopen in Den Haag. Het klinkt als een droom, hè?

Je hebt je draai gevonden in de stad van vrede en recht, je vindt het heerlijk om te wonen tussen de historische grachten en de modernere wijken als Zuidwal of de Binckhorst. Maar dan komt die grote vraag: hoe zit dat eigenlijk, een hypotheek als expat? Kan je als buitenlander zomaar een woning kopen?

Het antwoord is een volmondig 'ja', maar het is niet zo simpel als even naar de bank wandelen en een handtekening zetten. Het is een proces met een eigen route, en die leg ik je graag uit, alsof we even samen aan tafel zitten met een bak koffie.

De basis: Wat is een expathypotheek eigenlijk?

Laten we beginnen met de kern. Een 'expathypotheek' is in principe gewoon een normale Nederlandse hypotheek.

De bank doet niet aan aparte producten met die naam. Het enige verschil is dat de geldverstrekker extra goed kijkt naar jouw situatie, omdat je niet de Nederlandse nationaliteit hebt en je inkomen misschien uit een ander land komt.

Dat maakt het voor de bank iets complexer, en dus voor jou iets formeler. Stel, je werkt voor een groot internationaal bedrijf in de Binckhorst of misschien wel voor de OPCW bij het Vredespaleis. Je salaris is prima op orde. Toch zal een bank zoals ABN AMRO, ING of een gespecialiseerde partij als De Hypotheker eerst een extra controle uitvoeren.

Ze willen zeker weten dat je in Nederland mag verblijven en dat je inkomen stabiel is.

Je verblijfsvergunning is hierbij je belangrijkste document, net als je arbeidscontract.

De harde eisen: Wat moet je allemaal regelen?

Om een hypotheek te krijgen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Dit is niet iets waar je onderuit kunt, hoe gezellig de gesprekken met de bankadviseur ook zijn.

De bank wil risico's uitsluiten. Denk aan deze drie pijlers:

• Je verblijfsstatus: Een verblijfsvergunning is essentieel. Als je een tijdelijke vergunning hebt (Type I), is een hypotheek vaak lastig. Een vaste vergunning (Type II) of een EU-blauwe kaart maakt het een stuk makkelijker. Sommige banken financieren ook voor expats met een tijdelijk contract, maar dan wel onder strikte voorwaarden.
• Je inkomen: Je bruto jaarinkomen telt. In Den Haag zie je vaak dat expats gebruikmaken van de 30%-regeling. Handig voor je netto-inkomen, maar banken berekenen je maximale hypotheek op basis van je bruto salaris vóór de heffingskorting. Een vast contract is het allerfijnst, een tijdelijk contract met een verlengingsvoorstel is vaak ook genoeg.
• Je eigen geld: Je kunt nooit 100% van de koopsom lenen. Je moet minimaal je eigen geld inleggen voor de kosten koper (k.k.). In Den Haag is dat ongeveer 6% tot 8% van de aankoopprijs. Voor een huis van €400.000, zit je dus al snel op €24.000 eigen geld. Daarnaast willen banken soms ook dat je een deel van de koopsom zelf inlegt (een eigen inbreng).

Denk je dat je alleen je salaris nodig hebt? Vergeet dan niet je paspoort, je werkgeversverklaring, de laatste drie loonstroken en je verblijfsvergunning. Een goede voorbereiding scheelt je weken wachten.

De werking: Hoeveel kun je lenen en wat kost het?

Het bedrag dat je kunt lenen hangt af van je inkomen, je leeftijd en de waarde van het huis dat je wilt kopen.

De rente die je betaalt, is nu (eind 2024 / begin 2025) iets gestegen, maar nog steeds historisch laag. Je kunt kiezen voor een rentevaste periode van 10, 20 of zelfs 30 jaar.

Voor expats is een langere rentevaste periode vaak verstandiger, omdat je daarmee zekerheid inkoopt voor de periode dat je misschien in Nederland blijft. Laten we een rekenvoorbeeld maken voor een expat die in Den Haag wil wonen, bijvoorbeeld nabij de Deutsche Schule Den Haag. Stel, je verdient bruto €5.500 per maand (inclusief vakantiegeld). Op basis van de huidige normen mag je ongeveer 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen.

Dat is dus €5.500 x 12 x 4,5 = €297.000. Als je partner ook werkt, loopt dit bedrag op.

De rente voor een annuïteitenhypotheek met 20 jaar vast en 10% eigen geld ligt nu rond de 4,0% tot 4,3%. Je maandlasten (bruto) zitten dan rond de €1.450. Netto hou je rekening met zaken zoals de hypotheekrenteaftrek, wat je maandlasten verlaagt.

Let wel op: in Den Haag betaal je ook gemeentelijke belastingen. De onroerendezaakbelasting (OZB) hangt af van de WOZ-waarde van je huis.

Voor een appartement van €400.000 in de Schilderswijk of Segbroek, betaal je al gauw €300 tot €400 per jaar aan OZB.

Vergeet ook niet de waterschapsbelasting en de afvalstoffenheffing.

Huis kopen in Den Haag: Kostenoverzicht

• Kosten koper (k.k.): Dit zijn de eenmalige kosten. Reken op ongeveer 6% tot 8% van de koopsom. Dit dekt makelaarskosten, notaris, overdrachtsbelasting en taxatie.
• Voorbeeld: Koopsom €350.000. Kosten koper: ongeveer €21.000 - €28.000. Dit geld moet je zelf hebben.
• Vaste lasten per maand: Naast je hypotheek betaal je VvE (Vereniging van Eigenaren) als je een appartement hebt (€100-€250), energie en water. In Den Haag is parkeren een flinke kostenpost. Een parkeervergunning voor een 'betaald parkeren'-wijk (zoals het Centrum, Zeeheldenkwartier, Scheveningen) kost al snel €50 tot €100 per jaar per auto. Maar vaak staan er wachtlijsten van 1 tot 2 jaar!

Praktische tips voor je hypotheekgesprek

Je bent bijna klaar om de huizenjacht te starten in Den Haag. Maar voordat je die ene leuke woning vindt, of gaat wonen in het trendy Zeeheldenkwartier, zijn dit de tips die je echt helpen:

1. Begin op tijd met een 'briefje van de bank': Vraag een vrijblijvende offerte of een 'principe-afspraak' aan. Dit is een document waarin de bank aangeeft wat je maximaal kunt lenen. Makelaars in Den Haag nemen je veel serieuzer als je dit al hebt.
2. Zoek een hypotheekadviseur die expats kent: Niet elke adviseur in de stad snapt de fijne kneepjes van de 30%-regeling of het werken met een tijdelijk contract. Kies iemand die hierin gespecialiseerd is. Dat voorkomt teleurstellingen.
3. Check je BSN en DigiD: Zorg dat je een BSN (Burgerservicenummer) hebt en een werkende DigiD. Zonder DigiD kun je geen hypotheek aanvragen bij de meeste banken.
4. Denk aan je parkeervergunning: Als je in een wijk met betaald parkeren gaat wonen, schrijf je meteen in voor een parkeervergunning. De wachttijden zijn in Den Haag namelijk lang. Je wilt je auto niet maandenlang op een duur parkeerterrein laten staan.
5. Vraag na of je de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt krijgen: Dit hangt af van je verblijfsvergunning. Als je het krijgt, is je rente vaak lager en ben je beschermd bij werkloosheid. Helaas is dit niet voor alle expats mogelijk, dus check dit goed.

Een huis kopen in Den Haag als expat is dus absoluut haalbaar. Het vraagt wat papierwerk en een dosis geduld, maar de beloning is een plekje in een van de leukste steden van Nederland. Met je voeten in het gras in het Zuiderpark of een biertje op het terras in de Papestraat. Je bent er bijna.