Erfpacht in Den Haag: Wat is het en hoe werkt het bij woningkoop?

Je staat op het punt om een woning in Den Haag te kopen. Je hebt een leuk appartement gevonden in de Staatsliedenbuurt of misschien wel in het Statenkwartier. Je bod is geaccepteerd.

Maar dan komt de notaris met een term die je hoofdpijn bezorgt: erfpacht.

Het voelt alsof je een huis koopt, maar de grond niet. In Den Haag is dat precies wat er vaak gebeurt.

Het is normaal, maar je moet wel weten wat je doet. Anders betaal je straks te veel of loop je tegen onverwachte kosten aan. Laten we het samen uitzoeken, alsof we aan de keukentafel zitten met een bak koffie.

Stap 1: Check of de grond van de gemeente is

Voordat je überhaupt een bod doet, moet je weten of de grond onder het huis eigendom is of in erfpacht is uitgegeven. In Den Haag is ongeveer 40% van de woningbouwgrond eigendom van de gemeente.

Dit betekent dat jij als koper alleen het huis koopt, maar de grond huurt.

Je hebt hiervoor de Kadasterinformatie nodig. Vraag dit altijd op via de notaris of kijk zelf op het Kadaster. Een recent uittreksel kost ongeveer € 7,50.

Je zoekt naar de 'Eigendomsakte' en de 'Erfpachtakte'. Als er een erfpachtakte is, staat daar de canon (de jaarlijkse huurprijs) in vermeld.

Veelgemaakte fout: Vertrouwen op de verkoopbrochure. Die is niet juridisch bindend. De akte bij het Kadaster is leidend. Doe dit voordat je een definitief bod uitbrengt. Als je het huis al gekocht hebt, is het vaak te laat om nog iets te veranderen.

Een huis in de Schilderswijk kan op erfpachtgrond staan, terwijl een huis in Ypenburg vaak op eigen grond is gebouwd. Check het per adres.

Stap 2: Begrijp de Canon en de Herijkingsperiode

De erfpachtcanon is de huur die je jaarlijks betaalt voor de grond. In Den Haag wordt dit bedrag meestal elke 25 jaar opnieuw vastgesteld. Dit heet herijking. Op dit moment loopt voor veel woningen de periode 1999-2024 af.

Dat betekent dat de canon in 2025 of 2026 flink kan stijgen.

De hoogte hangt af van de WOZ-waarde van de grond. In Den Haag betaal je vaak tussen de € 500 en € 2.500 per jaar, afhankelijk van de locatie.

Een huis aan de Scheveningseweg betaalt meer dan een huis in Moerwijk. De canon is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, maar alleen voor het deel dat je zakelijk gebruikt (meestal 100% bij een huurwoning, bij eigen woning is het anders geregeld). Specifieke getallen: De huidige canon wordt vermenigvuldigd met een factor (meestal 1,05 tot 1,10) bij herijking.

Stel je betaalt nu € 800, dan kan het in 2025 zomaar € 880 worden.

Reken hier altijd mee in je budget. Veelgemaakte fout: Vergeten dat de canon na 25 jaar plotseling kan verdubbelen. De gemeente Den Haag stuurt een brief, maar die verdwijnt vaak tussen de verhuisdozen. Zet een herinnering in je agenda voor 5 jaar voordat de periode afloopt.

Stap 3: De keuze: Algemeen Erfpacht of Afkopen

Als koper sta je voor een keuze: je laat de erfpacht zoals die is (Algemeen Erfpacht) of je koopt de erfpacht af (Eeuwigdurende Erfpacht). In Den Haag is het afkopen vaak verstandig, vooral als je van plan bent lang in het huis te blijven wonen. Bij afkopen betaal je een eenmalig bedrag aan de gemeente.

Dit bedrag is vaak 15 tot 20 keer de jaarlijkse canon. Als je nu € 1.000 per jaar betaalt, kost afkopen ongeveer € 15.000 tot € 20.000.

Dit bedrag leg je neer bij de notaris bij de aankoop. Je kunt dit meefinancieren in je hypotheek.

Voordelen van afkopen: Je hebt geen last meer van herijking. De grond is van jou, voor altijd. Dit verhoogt de waarde van je huis en maakt het makkelijker om te verkopen.

Veelgemaakte fout: Niet onderhandelen over wie de afkoop betaalt. Als koper kun je eisen dat de verkoper de afkoopkosten voor zijn rekening neemt, of dat je de prijs verlaagt.

Dit is vaak mogelijk in een markt waar de vraagprijs hoog is.

Stap 4: De Aankoop bij de Notaris

Als je een woning koopt met erfpacht, gebeurt de overdracht bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat de erfpachtakte wordt overgeschreven op jouw naam.

Dit is wettelijk verplicht. De kosten voor de notaris bedragen ongeveer € 1.000 tot € 1.500, inclusief de kadasterkosten. De notaris zal je vragen of je de erfpacht wilt afkopen.

Als je dat wilt, moet je dit voor de ondertekening van de akte aan de gemeente Den Haag hebben doorgegeven.

1. Lees de concept-akte thuis rustig door (dit ontvang je 3 dagen van tevoren).
2. Controleer de canonbedragen en de herijkingsdata.
3. Geef aan of je wilt afkopen (de notaris kan dit voor je regelen).
4. Teken de akte. Vanaf dat moment ben jij de erfpachter.

De gemeente stuurt dan een offerte. Zorg dat je deze offerte 2 weken voor de afspraak bij de notaris binnen hebt. Stappenplan bij de notaris: Veelgemaakte fout: De akte niet controleren op typefouten in de naam of het adres. Een fout in de erfpachtakte kan later voor enorme problemen zorgen bij de gemeente.

Stap 5: Na de Koop: Wonen en Parkeren

Je hebt de sleutel. Nu begint het echte leven in Den Haag.

Als erfpachter heb je bijna dezelfde rechten als een eigenaar. Je mag de woning verbouwen, maar grote constructieve veranderingen (zoals een dakkapel) moet je soms wel melden bij de gemeente.

Wat betreft parkeren: In Den Haag is parkeren een uitdaging. Veel wijken hebben een vergunningstelsel, ook als je kiest voor wonen in Transvaal Den Haag. Als erfpachter heb je recht op een parkeervergunning, net als een eigenaar.

Je betaalt hiervoor ongeveer € 50 tot € 70 per jaar (afhankelijk van de wijk, bijvoorbeeld Centrum of Scheveningen). Dit regel je via de afdeling Parkeerbeheer van de gemeente Den Haag. Lokale diensten: Voor zaken rondom erfpacht en vergunningen kun je terecht bij het Stadskantoor Spui of het Stadskantoor Loosduinen. Ook kun je een wooncoach in Den Haag inschakelen voor extra ondersteuning. Maak altijd een afspraak via de website van de gemeente Den Haag.

Neem je erfpachtakte mee. Veelgemaakte fout: Vergeten je parkeervergunning aan te vragen zodra je de sleutel hebt.

Wachtlijsten kunnen oplopen tot 3 maanden in populaire wijken als het Zeeheldenkwartier.

Stap 6: Verificatie-Checklist

Voordat je de handtekening zet, loop je deze lijst na. Dit voorkomt spijt achteraf.

• Check 1: Is de grond eigendom of erfpacht? (Kadaster check - € 7,50)
• Check 2: Wat is de huidige canon? (Staat in de brochure of akte)
• Check 3: Wanneer is de volgende herijking? (Tel 25 jaar op vanaf de startdatum)
• Check 4: Is de canon aftrekbaar? (Vraag je belastingadviseur)
• Check 5: Wil ik afkopen? (Reken uit: jaarcanon x 15 = eenmalige kosten)
• Check 6: Is de offerte van de gemeente binnen voordat je naar de notaris gaat?
• Check 7: Heb ik rekening gehouden met parkeren? (Vergunning aanvragen via gemeente Den Haag)

Als je al deze stappen hebt doorlopen, sta je sterker in je schoenen.

Erfpacht is in Den Haag geen obstakel, maar een deel van het wonen in deze mooie stad. Met de juiste kennis en eventueel hulp bij een woning kopen koop je geen kat in de zak, maar een thuis.